+7-953-692-39-05
Юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью направлены на проверку соответствующей документации и исключение рисков при их совершении. Недвижимое имущество обладает высокой стоимостью и в этой связи является предметом различных мошеннических схем и злоупотреблений. Зачастую люди, попавшись на уловки злоумышленников остаются без денег, которые скапливались всю жизнь или собирались всей семьей или были взяты в кредит на много лет.
В этой связи остро встает вопрос о том, где найти качественные юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью.
Перечислим основные риски, с которыми может столкнутся гражданин при купле-продаже, к примеру жилого помещения (квартиры, части квартиры, дома, комнаты).
Возможна ситуация, когда продавец показывает выписку из ЕГРН, полученную уже достаточно давно, в которой ограничения и обременения отсутствуют, но на самом деле они имеются – заложил квартиру после получения этого документа.
Другой случай, если основанием возникновения права собственности на была приватизация и кто-то из зарегистрированных в муниципальной квартире отказался от участия в ней. За таким гражданином сохраняется право пользования, и он не может быть выселен, даже в случае смены собственника, например, при купле-продаже. В подобных случаях есть риск купить так называемую квартиру «с тараканом».
Еще одной проблемой стало выявление состояния нахождения в браке продавца, поскольку с 2022 года лицо, вступающее в брак, может отказаться от процедуры постановки в паспорте штампа, свидетельствующего о заключении брака. Подобное положение дел может привести к совершению сделки с недвижимостью одним супругом без получения нотариального согласия второго супруга, которое требуется в соответствии с действующим гражданским законодательством. Такая ситуация дает право признания недействительным договора через суд и возврат его сторон в первоначальное имущественное положение: покупатель освобождает квартиру, продавец возвращает деньги, уплаченные за нее. Если возврат квартиры может быть обеспечен в рамках исполнения судебного решения должностными лицами ФССП, то получение покупателем назад уплаченных за квартиру денежных средств может стать проблематичным ввиду отсутствия какого-либо имущества у продавца на момент исполнения судебного решения о признании сделки недействительной. В подобных казусах несостоявшийся покупатель может возвращать свои деньги всю оставшуюся жизнь.
Продавец недееспособен. Оспаривание сделки с квартирой, домом, комнатой на предмет ее недействительности возможно также по причине, что в момент заключения договора об отчуждении «недвижки» лицо не осознавало свои действия и было не в состоянии ими руководить. Как правило, злодей продает квартиру такого лица по доверенности, а сам доверитель состоит на учете в психо-неврологическом диспансере с психическим заболеванием, например, параноидная шизофрения. После получения денег, подается иск в суд, чтобы расторгнуть такой договор. Если проведенная судебно-медицинская экспертиза подтвердит основание иска, то мошенническая схема удалась. Последствия те же самые – покупатель остается не у дел.
Неполучение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, в которой есть несовершеннолетний собственник. В такой ситуации деньги могут быть переданы продавцу, но Росеестр приостановит сделку – до получения такого согласия. Но если ребенка некуда прописать или оформить на него право собственности на другое равноценное жилье – опека разрешение не даст и покупатель «пролетает»…
Продажа жилья по «просроченной» доверенности. Такую сделку также можно запросто «развернуть» через суд со всеми «вытекающими» для покупателя.
К числу рисков можно отнести и продажу арендованной недвижимости по поддельным документам (паспорту, выписки из ЕГРН, техпаспорту, кадастровому паспорту).
Это далеко не полный «спектр» возможных злоупотреблений.
Итак, на что стоит обратить особое внимание при совершении сделок с недвижимостью.
Во-первых, следует идентифицировать продавца, сверить фото в его паспорте с «оригиналом», а если все действия осуществляются через представителя – проверить доверенность представителя – идентифицировать его по паспорту, обратить внимание – не истек ли срок, на который она выдана.
Во-вторых, заказать свежую выписку из ЕГРН на объект недвижимого имущества, в которой указывается на дату ее выдачи – кому он принадлежит, и на каком праве, наличие ограничений (обременений), основание возникновения права и т.д.
В-третьих, в необходимых случаях следует запросить от продавца справку из ЗАГСа о том, не состоит ли он в браке, справку из ПНД, что не состоит на учете в этом медицинском учреждении.
В-четвертых, помимо паспорта и выписки ЕГРН при покупке необходимо попросить технический паспорт – для подтверждения метража покупаемой недвижимости и, чтобы удостоверится в том, что не производилось перепланировок. При этом стоит помнить, что если была перепланировка – то на нее требуется соответствующее письменное разрешение жилищной инспекции.
В-пятых, подтверждением того, что на момент совершения сделки объект «чист», также является справка из управляющей компании об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам.
В-шестых, в оплате налога на имущество физических лиц можно удостоверится на сайтах ФССП или ФНС РФ.
И еще один важный момент: договор купли продажи недвижимого имущества не подтверждает факт передачи денег и передачу объекта недвижимости, если в его текст не включить пункт примерно следующего содержания: «Стороны установили, что настоящий договор одновременно является распиской и актом приема передачи объекта недвижимости».
В противном случае при передаче денег требуется расписка, а при передаче «недвижки» – акт приема-передачи.
Гарантией оплаты является в настоящее время перечисление денежных средств за квартиру через номинальный счет через так называемую «систему безопасных платежей». Продавец получает деньги только после того, как за покупателем будет зарегистрировано право собственности. Банку в такой ситуации уплачивается вознаграждение, которое на 2023 год составляет 3700 рублей.
Как видите, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, как в Кирове, так и в другом городе нашей страны является вопросом далеко не праздным, требующим специальных знаний и опыта. Поэтому лучше доверьте это юристу по недвижимости, а не риэлтору.