+7-953-692-39-05
Покупка квартиры требует наличия значительных денежных средств, зачастую с привлечением заемных, включая залог квартиры по кредитному обязательству (ипотечный кредит).
Зачастую эти денежные средства что называется “собираются” с нескольких членов семьи, родственников, близких.
И если продажа квартиры связана с минимумом рисков, так как продавец, получив денежные средства может их сразу же потратить или скрыть всеми возможными способами, то, риски при покупке квартиры достаточно велики. Если вам требуется консультация жилищного юриста в Кирове, обращайтесь, будем рады помочь.
Например, если договор, по которому была куплена квартира суд впоследствии признает недействительным, то квартиру придется возвращать продавцу, а вот уплаченные денежные средства за нее можно будет получать всю жизнь, поскольку продавец может заявить об их отсутствии и тогда судебные приставы при отсутствии у него имущества будут вычитать из его зарплаты (если он официально трудоустроен) установленный законом процент в счет исполнения судебного решения.
Риски при покупке квартиры могут иметь иной характер: квартира может быть предметом залога, завещательного отказа, в ней могут быть прописаны несовершеннолетние лица, могут быть попросту подделаны правоустанавливающие документы, могут иметься большие задолженности по коммунальным платежам.
Тяжбы в судебных органах по вопросам недвижимости носят, как правило, затяжной характер и их результат далеко не всегда может устроить покупателя квартиры.
В этой связи к такой сделке следует подойти основательно, при необходимости обратиться к квалифицированному юристу за получением помощи по этому вопросу.
Многие риэлтерские конторы, заверяют что, оказывая помощь в совершении сделки, они полностью проверяют все документы, исключая любые риски при покупке квартиры. Однако, как говорится, доверяй, но проверяй.
В первую очередь покупка квартиры предполагает проверку чистоты сделки, которая начинается с беседы с продавцом, а также его представителем, если квартира продается по доверенности (иногда выяснялось что доверитель уже умер, а доверенность действует и не отозвана – это также основание признания недействительным договора по покупке квартиры). В этом случае, необходимо тщательно изучить доверенность, посмотреть не истек ли срок ее действия, а желательно позвонить нотариусу, который ее выдал и осведомиться у него о том, не отозвана ли она доверителем.
При общении с продавцом обратите внимание на его возраст и то, насколько он адекватен в общении.
Конечно, нижеописанные ситуации это крайний случай (по общему правилу мы советуем при неадекватности продавца отказаться от покупки его квартиры, но, тем не менее, если жилье очень понравилось, а адекватность продавца вызывает сомнения, дадим следующий совет:
В случае отказа – лучше всерьез задуматься о покупке другой квартиры или надеяться, что “авось все прокатит”.
Дело в том, что в судах значительный процент оспаривания договоров по покупке квартиры на предмет того, что он является недействительным по следующему установленному законом основанию: продавец квартиры в момент. когда заключал договор не мог отдавать себе отчета в происходящем ввиду болезненного состояния психики.
Зачастую мошенники “подбирают” в соучастники престарелых людей, которые предоставляют им доверенность на совершение сделки от их имени с квартирой. Впоследствии такими недобросовестными престарелыми гражданами оспаривается доверенность по указанному выше основанию (это основание прописано в статье 177 такого законодательного источника, как ГК России).
Естественно все не так просто и судом в процессе тяжбы о признании договора, по которому была совершена покупка квартиры, назначается экспертиза. Такой гражданин проходит обследование в психоневрологической больнице, по результатам которого эксперт дает заключение о том, действительно ли гражданин в момент подписания договора или доверенности ничего не понимал, что совершает.
При этом стоит отметить, что судья как правило всегда принимает решение, руководствуясь выводами эксперта.
Как было сказано ранее, если суд удовлетворит иск, то квартиру придется отдать, а вот денег скорее всего Вам не увидеть, во всяком случае всех и сразу.
При общении с продавцом необходимо попросить его паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру и тщательно их проверить, сделать их ксерокопии. Ксерокопии понадобятся для того, чтобы дома в спокойной обстановке еще раз тщательно их изучить, а также в случае необходимости показать Вашему юристу.
В свидетельстве на право собственности следует обратить внимание на то, совпадает ли адрес и кадастровый номер квартиры, а также графу наличие или отсутствие ограничений и обременений, а также на основание возникновение права: договор, наследование и пр.
Изучите кадастровый, технический паспорта квартиры: если в квартире была перепланировка и она не узаконена, то это станет понятным после изучения этого документа.
Особую бдительность следует проявлять, когда в свидетельстве о праве основанием возникновения права указана «приватизация». Тут следует в обязательном порядке потребовать у продавца справку о составе прописанных лиц, а за одно и справку, которая отражает отсутствие долговых обязательств по оплате коммунальных платежей.
Дело в том, что даже если прописанное в неприватизированной квартире лицо отказалось принять участие в приватизации в пользу продавца, но не выписалось, покупка квартиры возможна только после того, как это лицо выпишется из этой квартиры.
В этой ситуации разговоры о том, что лицо выпишется после того, как будет зарегистрировано право собственности неуместны, так как при отсутствии желания прописанного лица на снятие с регистрации, даже в судебном порядке его выписка из приобретенной Вами квартиры будет невозможной.
Для проверки квартиры на предмет не является ли она предметом залога, не находится ли под арестом ФССП и иных обременений, ограничений следует заказать в регистрационной службе выписку ЕГРП, в которой отражается соответствующая информация.
Если собственником (сособствеником) продаваемой квартиры является несовершеннолетнее лицо, то на ее продажу требуется решение органа опеки (Попечительского совета). При этом ребенок должен быть снят с регистрационного учета и прописан (зарегистрирован) в другом месте.
Если квартира продается лицом, состоящим в браке и при этом является совместной собственностью мужа и жены (законный режим супружеского имущества), то для совершения такой сделки необходимо нотариально удостоверенное и изготовленное на специальном бланке нотариуса согласие другого супруга. При этом если продавцов двое – муж и жена, то такого согласия не нужно.
Далее Продавец, как правило, настаивает на внесение задатка или аванса. Стоит заметить, что правовой режим задатка и аванса различный. Поэтому, если вы внесли аванс, то при срыве сделки, вам он возвращается, а если означенная сумма была оговорена в письменном соглашении о задатке, то в случае Вашего отказа – он остается у Продавца, если в срыве сделки виноват Продавец – он выплачивает Вам двойную сумму задатка.
Зачастую покупка квартиры предполагает оформление предварительного договора и соглашения о задатке или авансе в одном документе.
Далее составляется текст основного договора. Обратите внимание в договоре на следующие моменты: проверьте паспортные данные сторон, номер и серия доверенности (если квартира продается по доверенности) адрес и инвентаризационный номер квартиры, ее метраж; указание на то, что квартира продается без долгов и на то, есть ли зарегистрированные на момент продажи в этой квартире лица
Обратите внимание на стоимость квартиры в договоре и на то, что в нее включена сумма задатка или аванса, если таковые были вами внесены.
Договор, по которому производится покупка квартиры, подписывается непосредственно перед передачей денежных средств.
Передача денежных средств также является ответственным моментом. Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий получения крупной суммы наличных мы бы советовали вам переводить деньги со счета Вашей сберкнижки на соответствующий счет Сберкнижки Продавца.
В данной статье перечислены далеко не все риски при покупке квартиры, жилья. Поэтому, чтобы обезопасить себя от неблагоприятного исхода дела, советуем вам обратиться к нам за квалифицированной юридической помощью.